WALHALLA Fachverlag

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Wissen für die Praxis: Die Titel des WALHALLA Fachverlags bieten kompaktes Fachwissen für die täglichen Probleme und wertvolle Informationen zu den Grundlagen beruflichen Handelns. Akademisch-trockene Theorien haben Sie dabei nicht zu befürchten. Unsere Autoren bieten Ihnen konkrete Zahlen und harte Fakten. Fachlich auf neuestem Stand berücksichtigen sie gesellschaftliche Entwicklungen genauso wie wirtschaftliche Trends - übersichtlich, praxisorientiert und leicht verständlich.

WALHALLA-Titel sind für Menschen konzipiert, deren Zeit kostbar ist. Für Leser, die die Unterstützung professioneller Experten suchen. Kurzum für Menschen, die weiterkommen wollen.

In den vergangenen Monaten sind zahlreiche rechtliche Neuerungen zur digitalen, energetischen und verwaltungsrechtlichen Modernisierung des Immobilienrechts in Kraft getreten. Für die juristische Praxis ergeben sich daraus erweiterte Prüf- und Gestaltungspflichten – etwa im Hinblick auf Beschlussfassungen im WEG, mietrechtliche Abrechnungen oder die Planung energiebezogener Maßnahmen. Die von der Bundesregierung angekündigten politischen Vorhaben deuten darauf hin, dass diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter an Dynamik gewinnen wird.

Hier ein Überblick über die wesentlichen Änderungen und ein Ausblick auf Reformpläne der neuen Bundesregierung.

1. Virtuelle Eigentümerversammlungen (§ 23 Abs. 1a WEG)

Durch das „Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen“ wurde die Möglichkeit geschaffen, Eigentümerversammlungen vollständig digital durchzuführen. Wohnungseigentümer können nun mit einer qualifizierten Mehrheit (drei Viertel der abgegebenen Stimmen) beschließen, dass Versammlungen für bis zu drei Jahre virtuell stattfinden dürfen – also ohne physische Präsenz von Eigentümern oder Verwalter am Versammlungsort.

2. Recht auf Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke)

Das gleiche Gesetz stärkt die rechtlichen Möglichkeiten zur Nutzung dezentraler Energiegewinnung:

• Mieter können nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB bauliche Veränderungen zur Installation von Steckersolargeräten verlangen.
• Wohnungseigentümer haben gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG einen vergleichbaren Anspruch auf Zustimmung zu entsprechenden Maßnahmen.

Dies stärkt die individuelle Energiewende im Miet- und Wohnungseigentumsverhältnis.

3. Übertragbarkeit beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten (§ 1092 Abs. 3 Satz 1 BGB)

Eine weitere Änderung betrifft die Übertragbarkeit beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten. Sie sind nun auch dann übertragbar, wenn sie juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften zustehen und der Nutzung regenerativer Energiequellen (u. a. Wind, Sonne, Biomasse, Wasserstoff) dienen. Dies erleichtert die Realisierung langfristiger Energieprojekte auf fremden Grundstücken.

4. Neue Regelungen zur Heizkostenabrechnung (HeizkostenV)

Das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften“ bringt substanzielle Anpassungen für Gebäude, die mit Wärmepumpen beheizt werden:

• Die bisherige Ausnahme für Wärmepumpen in § 11 HeizkostenV entfällt. Vermieter müssen nun auch hier verbrauchsabhängige Abrechnungen erstellen, wenn mindestens 50 Prozent der Heizleistung über eine Wärmepumpe erfolgt.
• § 7 HeizkostenV ergänzt die umlagefähigen Kosten um den Stromverbrauch der Wärmepumpe.
• § 9 HeizkostenV nennt Wärmepumpen nun explizit als zu berücksichtigende Energiequelle.
• Bis zum 30. September 2025 müssen geeignete Messgeräte nachgerüstet werden. Wird die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verletzt, ist der Mieter zur Kürzung der Abrechnung um 15 Prozent berechtigt.

5. Entbürokratisierung im Immobilienbereich

Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz und der ergänzenden Bürokratieentlastungsverordnung wurden diverse Regelungen zur Vereinfachung eingeführt:

• Elektronische Betriebskostenabrechnung: Vermieter dürfen Belege nun in digitaler Form zur Verfügung stellen (§ 556 Abs. 4 BGB).
• Textform für Gewerbemietverträge: Gewerbliche Mietverhältnisse können nun wirksam in Textform abgeschlossen werden (§ 578 Abs. 1 BGB); für bestehende Verträge gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten.
• Widerspruch gegen Kündigungen per E-Mail: Mieter können dem Vermieter künftig auch in Textform (z. B. per E-Mail) widersprechen, wenn sie sich auf einen Härtefall berufen (§ 574b BGB).
• Reduktion von Meldepflichten: Erleichterungen betreffen insbesondere die Übermittlungspflichten bei Eigentümerwechseln und der Grundsteuererhebung.

Ausblick: Reformvorhaben der Bundesregierung im Immobilienrecht

Der Koalitionsvertrag 2025 sieht eine Reihe von Reformen vor, die auf eine stärkere Regulierung des Mietmarkts, die Förderung des Wohnungsbaus und die Stärkung kommunaler Instrumente zielen:

• Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten soll verlängert werden. Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen künftig mit Bußgeldern sanktioniert werden. Eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 entsprechende Vorschläge erarbeiten.
• In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmieten sowie die Vermietung von möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen (z. B. über Plattformen wie Airbnb) einer erweiterten Regulierung unterworfen werden.
• Die Vorschriften zur Modernisierungsumlage sollen neu gefasst werden, um Anreize für Investitionen in den Wohnungsbestand zu schaffen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit der Miete zu sichern.
• Das bestehende Umwandlungsverbot, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten untersagt, soll um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert werden.
• Das kommunale Vorkaufsrecht, insbesondere in Milieuschutzgebieten, soll gestärkt werden.
• Geplant ist auch die Einführung eines Investitionsfonds für den Wohnungsbau, um die Finanzierungskosten für Bautätigkeiten zu senken. Ziel ist es, vornehmlich in angespannten Wohnungsmärkten Wohnungen für eine Kaltmiete von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter zu schaffen.