Die Veräußerung von Grundstücken nach deutschem und englischem Recht

Während transnationale Immobilieninvestitionen alltäglich sind, bergen die zugrunde liegenden Vertragswerke Herausforderungen. Nationale Sachenrechte weichen erheblich voneinander ab und ihre Wechselwirkung mit dem Vertragsrecht führt zu einer oftmals unterschätzten Komplexität der Transaktion. Bei Privatpersonen, ebenso wie bei internationalen Investoren fehlt oftmals das Verständnis für die Eigenheiten des jeweils anderen Rechts. Dazu kommt, dass das englische Immobiliarsachenrecht, ebenso wie das Sachenrecht insgesamt, nach wie vor in der europäischen Rechtsvergleichung völlig unterrepräsentiert ist.

Vor diesem Hintergrund untersucht Eva Schünemann den rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerb im englischen und deutschen Recht in allen seinen Facetten detailliert und praxisbezogen. Kern der Untersuchung ist die Fragestellung, wie die englische und die deutsche Rechtsordnung bei der Regulierung des Grunderwerbs den Konflikt zwischen Privatautonomie und Rechtssicherheit lösen. Auf Grundlage einer rechtshistorischen Einordnung der nationalen Liegenschaftssysteme analysiert Schünemann den unterschiedlichen Stil, der die beiden Rechtsordnungen prägt. Sie konzentriert sich auf den sozialen Konflikt, der sich aufgrund des gestreckten Rechtserwerbs in England und Deutschland gleichermaßen stellt: die sogenannte registration gap. Es gilt, das Nichterfüllungsrisiko zwischen Abschluss des Kaufvertrags und konstitutiver Eintragung der Rechtsänderung im Liegenschaftsregister auszuräumen sowie der Registereintragung hinreichende Publizitätswirkung zuzusprechen. Vertieft analysiert werden die Grundsätze der Relativität der Schuldverhältnisse und des rechtsstiftenden Grundbuchzwangs, die Registerpublizität sowie die privatautonome Gestaltung des gestreckten Rechtserwerbs. Auf dieser Grundlage schafft Schünemann einen umfassenden Vergleich der englischen und deutschen Methodik des Grundstückserwerbs und leistet damit einen wertvollen Beitrag zur europäischen Rechtsvergleichung.