Pflichten für Notarinnen und Notare nach dem Geldwäschegesetz

von André Elsing, Bürovorsteher eines großen Notariats und Autor

Illegales Geld, zuvor aus Verbrechen erbeutet und im Anschluss gewaschen, wird oft unbemerkt zur Finanzierung von Kaufpreisen eingesetzt; das Eigentum wechselt dann später auf die Straftäter. Straftaten rund um Geldwäsche sollen jährlich in einer Größenordnung von über 100 Milliarden Euro stattfinden; eine schädliche Angelegenheit, die Unruhe schafft.

Haben Strohmänner oder andere Straftäter für ihren Immobilienerwerb wesentlich illegale Vermögenswerte eingesetzt, können die Häuser und Vermögenswerte eingezogen werden und das gilt nach einem Urteil des BGH (Urt. v. 17.7.2025 – 5 StR 464/24) auch dann, wenn sowohl legales als auch illegales Geld bzw. Vermögen zum Einsatz kamen.

Nicht nur die Rechtsprechung wird geboten härter; auch Reformen sind fast an der Tagesordnung, um die Geldwäscheprävention und die Strafverfolgung zu optimieren.

Ein wichtiger Schritt war die Einführung des Barzahlungsverbots: So haben Bargeld, Gold, Edelstein oder Platin keine Tilgungs- oder Erfüllungswirkung auf eine Kaufpreisschuld. Sollte dennoch ungeeignet „gezahlt“ werden, bleibt der Kaufpreis offen. Notarinnen und Notare überwachen die Einhaltung des Barzahlungsverbots und prüfen Kontobelege oder Bankbestätigungen. Erst im Anschluss und bei Erfolg der Schlüssigkeitsprüfung kann die Eigentumsumschreibung ausschließlich von dem Vollzugsnotar veranlasst werden. Die Beteiligten selbst haben kein Antragsrecht.

Geldwäscheprävention müssen viele Personen betreiben, insbesondere die, die das Gesetz dazu in § 2 GwG dazu bestimmt hat, z.B. Rechtsanwälte und Steuerberater und die besonders stark betroffenen Notarinnen und Notare, die um Beurkundungen ersucht werden und die Urkunden im Grundsatz gewähren müssen.

Ein exaktes Kennen der Pflichten ist nötig, um sie angemessen zu erfüllen – und das ist mitunter alles andere als einfach. Die Verpflichteten des GwG müssen parallel dazu ihr operatives Geschäft erledigen. So sind gesetzliche Vorgaben und Änderungen des Geldwäschegesetzes auszuwerten, ebenso Risikoanalysen und Anwendungsempfehlungen. Denn nur so kann eine Geldwäscheprävention angemessen gelingen.

Gefährliche Stolperfallen der Verpflichteten bei der Geldwäscheprävention bestehen z. B. bei:

• Immobilienkäufen,
• der Mandanten-Identifizierung,
• der Sondierung und Überwachung verschiedener Meldepflichten (z. B. nach der GwGMeldV-Immobilien, die an das Barzahlungsverbot nach § 16a GwG angepasst wurde, sodass Verstöße ggf. auch anzeigepflichtig sind).

1. Veränderungen rechtzeitig berücksichtigen und aktive Geldwäscheprävention

Zur Sicherstellung der eigenen laufenden und angemessenen Risikovorsorge zwecks reibungsloser Pflichtenerfüllung müssen sich die Kanzleien, Notariate und Büros effizient und zeitsparend organisieren. Wer dies nicht unternimmt und zudem ggf. als geldwäscherechtlich Verpflichteter nicht oder nur ungenügend seine Pflichten erledigt, handelt bereits fahrlässig. Darin kann ein Beitragen des Verpflichteten gesehen werden, der einen staatlichen Zugriff auf inkriminiertes Vermögen erschwert oder gefährdet. Der nach dem GwG Verpflichtete kann durch Nichtstun oder zu geringes Tun selbst zum Straftäter werden, soweit dadurch die Strafverfolgung erschwert oder verhindert wird.

Eine Erfüllung Ihrer Pflichten und präventive Risikovorsorge im Notariat können Sie gewährleisten durch

• die Auswertung einschlägiger Literatur,
• die Beachtung der Anwendungsempfehlungen der berufsrechtlichen Kammern,
• Berücksichtigung der Risikoanalysen und der stetigen Veränderungen bei der Einstufung von Hochrisikoländern und
• insbesondere die Schulung der GwG-Verpflichteten wie auch der Mitarbeiter.

2. Barzahlungsverbot überwachen und werten

Dem Vollzugsnotar sind Kontoauszüge oder Bankbescheinigungen vorzulegen, aus denen schlüssig ersichtlich sein muss, dass der Kaufpreis durch Überweisungen und nicht durch eine nicht wirkende Barzahlung geleistet wurde. Bei Verstößen ist zu werten, ob neben einer ggf. bestehenden Anzeigepflicht eine Vertragsabwicklung noch stattfinden kann. Die Beteiligten müssen möglicherweise mit anwaltlicher Hilfe die ungerechtfertigte Bereicherung beseitigen und für eine ordnungsgemäße Kaufpreistilgung mittels Überweisung sorgen.

3. Geldwäschemeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien)

Gerade Immobiliengeschäfte stehen im Fokus der Geldwäsche. Ob eine elektronische Meldung eines Sachverhalts an die FIU (= Financial Intelligence Unit) zu einem Verfahren zu erfolgen oder nicht zu erfolgen hat, ist von den nach dem GwG Verpflichteten stets persönlich zu überprüfen. Der Notar hat als Amtsträger diese Bewertung persönlich vorzunehmen.

Ist es notwendig, einen der Sachverhalte nach den §§ 3–6 GwGMeldV-Immobilien zu melden, hat dies unverzüglich zu geschehen. Liegt eine Ausnahme vor, nach der ein einschlägiger Sachverhalt nicht gemeldet werden muss (§ 7 GwGMeldV-Immobilien), darf die Meldung unterbleiben, nicht aber die Aufzeichnung der Gründe dafür. Die Dienstaufsicht kann bei fehlenden Meldungen/Aufzeichnungen leicht in eine umfangreiche Überprüfung der Amtsgeschäfte übergehen. Zudem können unangekündigte geldwäscherechtliche Überprüfungen durch Fachleute stattfinden.

Vorbeugend sollte jeder Verpflichtete die Meldetatbestände übersichtlich listen und sein Büro zeitsparend so organisieren, dass Meldungen und Aufzeichnungen routinemäßig stattfinden können, und zwar stets unverzüglich und reibungslos.

4. Sorgfältige Identifizierung der Mandanten

Ist ein Mandant dem Notar/der Notarin persönlich bekannt, muss dennoch die Legitimierung nach dem GwG erledigt werden. Hierzu bedarf es z. B. der Vorlage gültiger Personalausweise, Reisepässe oder Passersatzpapiere.

Ungenügend sind Ausweispapiere dann, wenn die Angaben im Ausweis/Dokument nur auf eigenen Angaben des Beteiligten beruhen. Die Vorlage eines solchen Ausweispapiers ist nicht ausreichend, da die Identität durch diese Dokumente nicht festgestellt werden kann. In diesem Fall darf die Transaktion (Beurkundung) abgelehnt werden. Ist der Notar/die Notarin oder andere GwG-Verpflichtete noch im Besitz eines gültigen genügenden Ausweispapiers – z. B. aufgrund einer zuvor erfolgten Aufzeichnung, die noch zulässig vorgehalten wird – so kann von der erneuten Vorlage abgesehen werden, soweit nicht offensichtlich Änderungen eingetreten sind.

5. Berücksichtigung ggf. eherechtlicher Güterstände

Die Aufzeichnung der wirtschaftlich Berechtigten einer Transaktion sind vollständig und richtig zu erledigen.

Verfügt ein Verkäufer mit seinem wesentlichen Vermögen i.S.v. § 1365 BGB, übt der nicht erschienene Ehegatte ggf. die Kontrolle über die Transaktion mit aus, indem er sie versagen oder sie durch Zustimmung wirksam machen kann. Er kann auch verlangen, angemessen am Erlös beteiligt zu werden. Durch diese Kontrollausübung ist auch der nicht erschienene Ehegatte wirtschaftlich Berechtigter und entsprechend als solcher mit aufzuzeichnen.

Auch Ehegatten, die in Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet sind, denen das Vermögen gesamthänderisch gehört, sind beide als wirtschaftlich Berechtigte aufzuzeichnen. Ist z. B. ein Ehegatte unrichtig allein in einem Grundbuch oder in einer Gesellschafterliste eingetragen, so ist zur Wirksamkeit der Transaktion die Mitwirkung beider Eheleute erforderlich. Dementsprechend müssen beide Eheleute als wirtschaftlich Berechtigte aufgezeichnet werden. In der Praxis kann dies leicht übersehen werden.

6. Weiterentwickeltes Transparenzregister

Notaren obliegt ab dem 1.1.2026 eine neue Unstimmigkeitsmeldepflicht. Verfügt eine Gesellschaft über Immobilienvermögen in Deutschland, werden bestimmte Daten zu diesen Immobilien in das weiterentwickelte Transparenzregister aufgenommen. Stellt ein Notar ab 2026 fest, dass die Angaben im Transparenzregister zu den Immobilien unzutreffend sind, muss er dies nach § 23b GwG sondieren und ggf. melden (Unstimmigkeitsmeldung II).

André Elsing ist als Bürovorsteher eines großen Notariats tätig und verfügt über langjährige Berufserfahrung. Er ist Autor in notarrechtlichen Fachzeitschriften, leitet Seminare und Vortragsveranstaltungen für Notarfachangestellte.

Stand: Dezember 2025