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WEG-Reform 2020: Die zentralen Inhalte

Am 1. Dezember 2020 wird ein sehr stark verändertes Wohnungseigentumsgesetz das Licht der Welt erblicken. Die Neugestaltung, die es durch das WEMoG erfahren hat, ist kaum zu überschätzen. Es ist der berühmte Federstrich, der ganze Bibliotheken zu Makulatur werden lässt!

Ein Gastbeitrag von Richter Dr. Oliver Elzer, u.a. Autor des Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz: WEG.

 

1. Neue Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Im erneuerten Recht obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie tritt an die Stelle der Wohnungseigentümer und des Verwalters. Dies führt dazu, dass sich der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung gegen sie richtet. Die Gemeinschaft tritt sehr früh auf den Plan, nämlich bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher.

 

2. Neue Stellung des Verwalters

Durch die Kehrtwende bei der Verwaltung muss der Verwalter grundsätzlich wie ein Geschäftsführer angesehen werden. Das Gesetz gibt ihn daher bis auf Grundstücksverkehrsgeschäfte und Darlehensverträge eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Im Innenverhältnis kann er allerdings nur dort allein handeln, wo Not am Mann ist oder bei Gegenständen, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Die Wohnungseigentümer können im Übrigen etwas Anderes bestimmen.

Wegen der höheren Bedeutung des Verwalters erhalten die Wohnungseigentümer ab 2022 grundsätzlich – in Kleinanlagen gelten Besonderheiten – einen Anspruch auf einen „zertifizierten“ Verwalter. Was im Einzelnen gilt, wird das BMJV in den nächsten Monaten durch eine Rechtsverordnung bestimmen.

Der Verwaltervertrag wird schließlich bereits im Gesetz – wenigstens mittelbar – als ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer benannt. Außerdem wird er mit der Bestellung verknüpft und endet automatisch ein halbes Jahr nach der Abberufung.

 

3. Neues „Baurecht“

Auch bei den Vorschriften zu den baulichen Veränderungen ist kein Stein auf dem anderen geblieben. Das WEMoG senkt vor allen Dingen das notwendige Quorum und ermöglicht einen Mehrheitsbeschluss. Ferner gibt es jetzt mehrere privilegierte bauliche Veränderungen, die auch gegen den Willen der Mehrheit durchgesetzt werden können, unter anderem solche zur Förderung der Elektromobilität oder zur Erreichung einer Barrierefreiheit. Abgefedert wird dieses System durch eine eigene Bestimmung, die sich jeweils mit den Kosten dieser Maßnahmen beschäftigt.

 

4. Neues Versammlungsrecht

Das WEMoG greift stark in das WEG-Versammlungsrecht ein. U.a. gibt es jetzt die Möglichkeit, dass ein durch Beschluss bestimmter Wohnungseigentümer zur Versammlung lädt, dass bei bestimmten Gegenständen ein schriftlicher Mehrheitsbeschluss möglich ist oder dass ein Wohnungseigentümer seine Versammlungsrechte online wahrnimmt. Außerdem gibt es keine besonderen Beschlussmehrheiten mehr. Jede Versammlung ist beschlussfähig.

 

5. Aufwertung der Verwaltungsbeiräte

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist künftig der geborene Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Im Übrigen haben die Verwaltungsbeiräte jetzt die ausdrückliche Aufgabe, den Verwalter nicht nur zu unterstützen, sondern auch ihn zu überwachen. Mehr Rechte haben die Verwaltungsbeiräte dadurch aber nicht.

 

6. Neues Sachenrecht

Das WEMoG führt für Stellplätze das Flächeneigentum ein. Ferner gibt es prinzipiell die Möglichkeit, Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken.

 

7. Neues Verfahrensrecht

Schließlich sind die bisherigen, von der ZPO abweichenden verfahrensrechtlichen WEG-Vorschriften kräftig durchgeschüttelt und eingedampft worden. Zentral ist die Schaffung der Beschlussklagen, die sich – wie grundsätzlich im Übrigen Verbandsrecht – jetzt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. 

 

 

Hintergründe zur WEG-Reform

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Der Autor

Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht, u.a. Autor des Hügel/Elzer, WEG

Fachliteratur zur WEG-Reform

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Hügel / Elzer

Wohnungseigentumsgesetz: WEG

Wohnungseigentumsgesetz: WEG

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

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