Immobilienbewertung in Zeiten dynamischer Marktentwicklung

Aktuell wird viel über die dynamische Marktentwicklung bzw. die enormen Preissteigerungen auf den Immobilienmärkten gesprochen. Dabei stellt sich die Frage, ob die dynamische Marktentwicklung die Immobilien­wertermittlung beeinflusst. Auf eine zunehmende Diskrepanz zwischen den Verkehrs- und Beleihungswerten wurde bereits von einigen Autoren in Fachbeträgen hingewiesen.

Im Gegensatz zur nah am Markt ausgerichteten Verkehrswertermittlung ist die Beleihungs­wertermittlung nach den Vorgaben der Beleihungs­wertverordnung (BelWertV) auf die Ermittlung nachhaltiger Werte ausgelegt. Doch die aktuelle dynamische Marktwicklung lässt die BelWertV mit ihren Regelungen scheinbar an ihre Grenzen stoßen.

Dieses Buch beschreibt zunächst, wie die Marktentwicklung in der Verkehrs- und Beleihungswertermittlung theoretisch berücksichtigt wird. Anschließend werden die Auswirkungen der aktuellen dynamischen Marktentwicklung auf die Immobilienwertermittlung, insbesondere auf die Beleihungswertermittlung, aufgezeigt. Hierfür wurde auf dem Immobilienteilmarkt München das Verhalten (Spread) zwischen dem Verkehrs- und Beleihungswert untersucht. Aufgrund bestimmter Vorgaben der BelWertV wurden dabei widersprüchliche Ergebnisse festgestellt. Unter anderem verhalten sich die Spreads zwischen Verkehrs- und Beleihungswert abhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren unregelmäßig und inkonsistent. Aber auch andere Vorgaben der BelWertV führen beispielsweise dazu, dass gut instandgehaltene Gebäude im Zuge der Beleihungswertermittlung fiktiv abgerissen werden müssen.